楼盘热评榜

昨天（7月26日），融360发布了全国房贷市场7月报告。报告显示，本月全国首套房平均利率为4.44%，继续创历史新低，比上月的4.48％下降0.04%；比去年7月的5.18%下降0.74%；二套房平均利率为5.39%，与上月持平。有分析师指出，房贷利率已接近谷底。据北京日报7月27日报道，在房地产市场调控方面，北京市将根据住宅和非住宅市场不同情况，采取区别化调控措施，促进房地产市场平衡发展；着眼于首都功能定位，加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求；继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。此外，朋友圈里也在疯传南京将出新的限贷政策，重点在提高首套房和二套房的首付比例。7月26日晚7点多，朋友圈几乎被“南京限贷政策已出台”刷爆，根据网上流传的版本，南京新版限贷政策共有四条：1、首套房首付比例35%；2、二套房首付比例50%；3、三套房停贷；4、征信系统显示已结清二套以上也算二套房，仅限南京市区。据扬子晚报记者多方求证获悉，开会是真，网传新政内容也基本属实，新政将第一时间发布在人行官网，具体执行日期尚未知。据扬子晚报报道，一位参会人士特别提醒，最近办房贷的市民最好要抓紧时间了。此外，网传的“三套房停贷”，若坐实，对炒房族来说是一记重拳。钱没有流入实体经济，去哪儿了？看得到的去处——楼市近年来，中国货币供应增长较快，但民间投资增速却持续回落。数据显示中国民间投资上半年仅增长2.8%，比去年同期回落7.3%，回落幅度相当大。楼市高温难退，“地王”频出、房价普涨，尽管限购、限贷等政策频出。资金还是如洪水般流入，似乎楼市泡沫崩盘只停留在预测中而不会真的发生一样，亦或是每个投资者都在赌自己不会接到最后一棒。上海迪士尼开园才一个月，周边的房价已经翻倍上涨。6年前，迪士尼刚动工时，这里的一手房成交均价不足1.9万元/平方米，但现在部分项目成交价达到5万元/平方米，当地销售人员预测部分楼盘将迈入8万/平。仔细分析楼市现状，这些数据并不能让人轻松。在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。这让人不禁联想到一个画面，投资者拿着大把的钞票四处张望，哪儿的楼市有稍稍一点利好就疯狂投向那里。7月26日，中共中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，同时部署下半年经济工作。会议称，要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，同时还指出要“抑制资产泡沫”。针对上述会议上提出的抑制资产泡沫，上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建分析，这可能是指的房地产市场泡沫。有业内人士指出，之所以出现房价、地价泡沫，主要是上半年央行货币超发、地方土地财政及企业资金错配的结果。中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”，下半年房地产市场肯定会受影响。具体而言，一是在信贷方面，不可能再向房地产市场放水，预计会有更多的实际操作技术手段（如控制商业银行向房地产过度放水，按揭贷款可能也会收紧）；二是房价高涨根源在于地价飙升，下半年对过热的土地市场会重点调控，如调整土地供应节奏，稳定市场预期。此外，本次政治局会议还提出“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。”分析师指出，去库存从加快变为有序，说明下半年的去库存将更有针对性。不久前，发改委针对下半年房地产如何调控便提出，对一线及部分二线城市，要密切关注库存下降情况，加大住房供应，防止房价过快上涨；对三四线库存较大城市，要根据当地情况，化解库存。还有，本次政治局会议还首度提及“要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道”。这说明，上半年货币政策在传导渠道上存在不畅问题，导致货币没有流向实体经济。因此，未来去产能与降杠杆的力度将加强。中央会采取更多手段让货币流向实体经济，房地产再想趁货币政策“走量涨价”，空间已经不大了。这也意味着，当下还得意的一线及热点二线楼市地市疯狂热潮，已经不会长久了！下半年，降温是肯定的！关于房价的六个谎言99%的人都被骗了！房价的暴涨在超乎很多人预料之余，又使得崩盘论甚嚣尘上。对于房价，市场上存在许多错误的观点，99%的人都被骗了！安信证券发布了70页重磅地产研报：有一种永远振荡上涨的房价。研究的过程包含房价的方方面面，值得细读之。一、关于房价的六个谎言，99%的人都被骗了！犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同。这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例，拉斯维加斯人口增长率远高过底特律，但房价表现却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入差异上。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关，典型如旧金山的房价表现。3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中最常提到的一点观点是，“房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！”。这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高。4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势。但其实，以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价08年和12年都曾下跌过，美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定暴跌，因为最简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。由于房价在家庭支出中是最重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低。以上海地方志办公室记录的上海89年以来的物价数据来看，房价并不是涨幅最大的那个，工资涨幅也并没有小很多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。通过考察1987-2015年的全国以及以上海为代表的一线房价、人均收入、建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）的关系，得出以下几个重要结论：1、人均收入是判断房价趋势的核心指标，人均收入上涨可以很好的用来解释全国房价均价的上涨，因为她是人口、货币以及整体经济的综合性指标。2、目前并没有全国性的房价泡沫的存在，尤其是2013年之前。4、建安成本并没有推动全国房价泡沫，但一线城市地王频现导致对均衡价格扰动明显加大，使得真实房价偏离均衡房价的机会越来越多。房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要关注供需比的变化。1、利率提升是过去刺激房价下跌最最直接和共性的因素。2、汇率是中国房价走势最不确定的因素。从理论上看，汇率升值有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度看，正负相关都出现过。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。3、杠杆是促进行业发展的主动力也是堆积泡沫的主力军。我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间。4、供需比是绝对不可忽视的指标。当一个城市库存急剧下降时，房价的上涨或不随全国而变。对比13年和15年底供需比的变化可知，城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。从国际对比来看，在大部分周期里（尤其是人的生命周期内），房价都保持了上涨的趋势，在特定环境下（利率和汇率冲击），房价会出现振荡，振荡周期取决于经济的韧性和政府应对措施。绝大多数国家房价下跌之后都慢慢回升，且都超过了历史高点。中国不像日本的没有汇率自主性亦不像俄罗斯的单元经济体，如果利率和汇率政策得当，收入持续增长，中国大概率可以走出美国的房地产模式：汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛。最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势。楼市发烧，购房者在买房子的时候可不能头脑发热，有些房子是注定难升值的，买了这些房子很容易悲剧……早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；原因之三，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中。与地王身边的楼盘相似，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，地段价值高于品质价值，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而升值，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？近年来，全国各地“地王”频出，不少人也看上“地王”周边的楼盘，认为升值潜力大。从而使得“地王”周边房价涨幅离谱，其实都是哄抬出来的。国家统计局总经济师姚景源指出，“不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰属于上套。”因此，买房前我们须瞻前顾后，看看涨幅，太离谱的就要再斟酌一番了。6、开发商打一炮走人买房无保证近来就听别人说起，有城市某些开发商想打包项目整体转让，抽手走人。对购房者而言，这些开发商的楼盘不能买，否则物业得不到保证，出现问题更是找不着人。品牌是有力的保证，对于开发商定要仔细了解，千万不要贪一时的便宜上了贼船。考究质量问题频被曝光的楼盘经常出现，经过精挑细选、又花费大半辈子积蓄买的新房，拿到手后确是一套套“问题房”，窗台渗水、墙体裂缝等一系列问题让业主苦不堪言。购房者在前期要注意详细了解楼盘信息，亲临现场查看未为不可。“我为噪音狂！”一个网友大声疾呼。随着社会经济的发展，深圳的城市交通建设也日新月异，最典型的现象就是纵横交错的高架增多了，这些高架在给城市带来交通便利的同时，也带来了诸如噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题。买房前还是要看一看土地的前身，毕竟有些土地前身并不好，例如有些土地前身为化工厂、坟场的楼盘，不宜居住。化工厂污染极大，遗留下的土壤含磷、硫和硫化钠污泥，空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染，对居住者的身心肯定是不利的。前身是坟场，又多多少少跟风水扯上关系了，关键还是看你的心态。有人说：“置业买房，治安问题是首位。”在影响楼盘当前价值以及升值潜力的诸多因素中，治安毋庸置疑是最基本也是最重要的。据了解，某楼盘在一处很偏僻的角落，东面和南面是一排破破烂烂的民房，西面是厂房。整栋楼只有一条出路，而且边上停满了黑车，治安情况很不乐观。大家买房都是想要拥有一个安稳的住所，此类楼盘连最基本的安全问题都得不到保障，怎能置业于此。小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。所以，从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。